Wohnung als Deutscher in Südtirol kaufen - Was Sie wissen müssen!

Als Deutscher kann man in Südtirol eine Wohnung kaufen. Vorsicht sollten Kaufinteressenten allerdings bei konventionierten Wohnungen walten lassen, die zwar meist günstiger sind, sich aber nicht als Ferienwohnungen bzw. zur Selbstnutzung eignen. Möchte man Wohnungen an Einheimische vermieten, stellt die Konventionierung kein Kaufhindernis dar.

Aufgrund der Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts sollten deutsche Kaufinteressenten jedoch bei der Immobilienfinanzierung durch eine Bank vorsichtig sein. Grundsätzlich können deutsche Staatsbürger ebenso wie italienische Staatsbürger in Südtirol Wohneigentum erwerben.

Giorgio Masina ist italienischer Anwalt und berät unter anderem deutsche Interessenten, die in Südtirol eine Wohnung kaufen möchten. In diesem Beitrag informieren wir über den Wohnungskauf in Südtirol, die Besonderheiten in Südtirol und was es mit der Konventionierung auf sich hat.

Übersicht:

1. Kann man als Deutscher in Südtirol eine Wohnung kaufen?
2. Wer kann eine konventionierte Wohnung kaufen?
3. Was muss man beachten, wenn man in Italien eine Immobilie kauft?
4. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Südtirol?

1. Kann man als Deutscher in Südtirol eine Wohnung kaufen?

Deutsche Staatsbürger, die in Südtirol und im übrigen Italien eine Wohnung oder ein Haus erwerben wollen, sind hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien den italienischen Staatsbürgern gleichgestellt.

Gleiches gilt für Staatsangehörige anderer Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Auch Staatsangehörige der Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) können in Südtirol ohne Hindernisse eine Wohnung oder ein Haus erwerben. Zum Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) gehören neben den EU-Staaten auch Liechtenstein, Norwegen und Island.

Italienische Steuernummer für Immobilienerwerb erforderlich

Für den Erwerb einer Immobilie, die Eröffnung eines Girokontos oder den Abschluss sonstiger Verträge (z.B. Stromliefervertrag, Mobilfunkvertrag, Maklervertrag) benötigen ausländische Staatsangehörige eine italienische Steuernummer (Codice Fiscale).

Diese kann bei der örtlichen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) z.B. am Ort des geplanten Immobilienkaufs oder in Deutschland bei den italienischen Auslandsvertretungen (Botschaft in Berlin oder bei einem der 16 Konsulate in Deutschland) beantragt werden.

Da die Konsulate und die italienische Botschaft teilweise sehr lange Bearbeitungszeiten für eine solche Beantragung haben (ca. 4-8 Wochen), ist es auch möglich, die Steuernummer durch unsere Kanzlei beantragen zu lassen. Da es bei der Beantragung häufig zu Fehlern kommen kann, bieten wir als Kanzlei unseren Mandanten die einfache Möglichkeit, die Beantragung der Steuernummer zu übernehmen, um Fehler und eine lange Bearbeitungszeit zu vermeiden.

Zur Beantragung der Steuernummer benötigen Sie lediglich Ihren Personalausweis/Reisepass und ein Antragsformular. Wird die Steuernummer bei einem der italienischen Finanzämter beantragt, wird nach Eingang des Antrags die Steuernummer auf einem einfachen Ausdruck sofort mitgeteilt. Kurze Zeit später erhält man per Post eine Plastikkarte (tesserino) mit der Steuernummer.

2. Wer kann ein konventionierte Wohnung kaufen?

In Südtirol werden Kaufinteressierte bei Immobilienangeboten auf den Begriff der Konventionierung stoßen. Konventionierte Wohnungen unterliegen gemäß Artikel 79 des Landesgesetzes 13/97 - Landesraumordnungsgesetz/LROG - bestimmten Vermietungsauflagen. Eine Konventionierung ist z.B. dann verpflichtend, wenn eine Wohnung auf einer Fläche für den geförderten Wohnbau errichtet wurde.

Eine Konventionierungspflicht ergibt sich auch, wenn bereits mehr als 10% der vorhandenen Wohnung als Zweitwohnsitze genutzt werden. In diesem Fall sind alle neu errichteten Wohnungen konventionierungspflichtig. Die betroffenen Gemeinden und Gemeindefraktionen wurden von der Landesregierung festgelegt.

Bedeutung der Konventionierung

Liegt eine Konventionierung vor, darf eine solche Wohnung nur von Personen bezogen werden, die in der Provinz wohnen oder dort arbeiten. Das bedeutet, dass nur Personen, die ihren Hauptwohnsitz in Südtirol bzw. in der Provinz Bozen haben oder dort arbeiten, die Wohnung mieten können.

Der Erwerb der Wohnung ist jedoch für jedermann möglich, auch für deutsche Staatsbürger. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist bei konventionierten Wohnungen allerdings nicht möglich.

3. Was muss man beachten, wenn man in Italien eine Immobilie kauft?

Das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich stark vom deutschen bzw. österreichischen Immobilienrecht. Aus diesem Grund sollten sich Kaufinteressenten aus Deutschland im Vorfeld des Immobilienerwerbs mit den Besonderheiten und Unterschieden des italienischen Immobilienrechts vertraut machen.

Grundbuch in Südtirol sowie in weiteren italienischen Gemeinden

Nach italienischem Immobilienrecht wird der Käufer in den meisten Teilen Italiens bereits mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages Eigentümer einer Immobilie. In Deutschland wird man hingegen erst Eigentümer, wenn man neben der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (Auflassung).

Die Provinzen Bozen und Trient, die Gemeinde Cortina d'Ampezzo in der Provinz Belluno sowie weitere Gemeinden in den Provinzen Udine, Brescia und Vicenza gehörten bis zum Jahr 1918 zu Österreich. Aus diesem Grund gibt es in diesen Landesteilen kein Liegenschaftsregister, sondern ein System, das dem deutschen und österreichischen Grundbuch sehr ähnlich ist. Der Eigentumsübergang erfolgt in diesen Landesteilen daher erst nach der Eintragung in das Grundbuch (libro fondiario). 

Daraus ergibt sich ein etwas anderer Ablauf des Verkaufs- und Eigentumsübergangs.

Kaufangebot/Kaufversprechen

Will man als Kaufinteressent eine Wohnung erwerben, gibt man ein Kaufangebot ab. Dabei unterscheidet man zwischen dem widerruflichen (proposta di acquisto) und dem unwiderruflichen (proposta irrevocabile di acquisto) Kaufangebot/Kaufversprechen.

Hat man ein unwiderrufliches Kaufangebot abgegeben, verpflichtet man sich als Kaufinteressent zum Kauf der Wohnung, wenn der bisherige Eigentümer bzw. Verkäufer dieses Angebot annimmt. Das Kaufangebot wird damit praktisch zum Vorvertrag und ist bindend.

Es ist aber auch möglich, bei Annahme des Angebots durch den Verkäufer einen separaten Vorvertrag (Preliminare di compravendita oder contratto preliminare di compra vendita) zu unterzeichnen.

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Angeld oder Reuegeld

Nach Abschluss des Vorvertrags wird in der Regel eine Anzahlung mit Buß-/Reuegeld (caparra penitenziale) oder ein Angeld (caparra confirmatoria) vereinbart.

Mit dem Angeld soll die mit dem Vorvertrag eingegangene Kaufverpflichtung bestätigt werden. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er das Angeld. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er das gezahlte Angeld zurückerstatten und die gleiche Summe als vereinbarte Vertragsstrafe zahlen. Weitere Schadensersatzansprüche sind möglich.

Das Reuegeld ist eine Geldsumme, die für den Fall vereinbart wird, dass ein Vertragspartner des Vorvertrags vom Vertrag zurücktritt. Das Reuegeld ist der Geldbetrag, den die andere Vertragspartei als Gegenleistung für den Rücktritt erhält. In diesem Fall ist kein weiterer Schadensersatz möglich.

Vorsicht bei Finanzierung durch eine Bank

Beabsichtigt man eine Wohnung, für die man ein Kaufversprechen abgibt oder einen Vorvertrag abschließt, durch ein Bankdarlehen oder einen Kredit zu finanzieren, kann dies zu Problemen führen.

Verpflichtet man sich zum Kauf - sei es durch ein unwiderrufliches Kaufversprechen oder durch einen Vorvertrag - und lehnt die Bank ein entsprechendes Darlehen ab, muss der Käufer, der von einem unwiderruflichen Kaufversprechen oder einem Vorvertrag zurücktritt, in der Regel eine Entschädigung zahlen.

Entweder geht das vereinbarte Angeld verloren oder der Käufer muss das vereinbarte Reuegeld zahlen. Eventuell müssen auch weitere Kosten als Schadensersatz gezahlt werden.

Um dies zu vermeiden, sollte in einem unwiderruflichen Kaufversprechen oder Vorvertrag der Finanzierungsvorbehalt bzw. die vorbehaltliche Zusage der Bank als Bedingung für den Erwerb der Immobilie vereinbart werden.

Rücktrittsrecht mit Reuegeld vereinbaren

Wer sich die Möglichkeit offen halten will, den Erwerb einer Immobilie noch einmal zu überdenken und im Zweifel von seiner Kaufabsicht zurücktreten zu können, sollte in einem Vorvertrag die Option des Rücktrittsrechts mit Reuegeld wählen.

Zwar ist im Falle des Rücktritts das Reuegeld (caparra penitenziale) zu zahlen, jedoch kann der Verkäufer in diesem Fall keine weiteren Forderungen oder Ansprüche gegen den zurückgetretenen Käufer geltend machen.

Der Verkäufer muss auch in diesem Fall den Schaden nicht nachweisen und erhält für den Rücktritt nur das vereinbarte Reuegeld. Der Verkäufer hat keinen weiteren Anspruch auf Vertragserfüllung oder sonstigen Schadensersatz.

Keine Pflichtversicherung für Immobilien

Wer in Südtirol oder in einem anderen Teil Italiens ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung gekauft hat, ist für diese Immobilie auch verantwortlich. Dazu gehört in Deutschland auch, dass für die Immobilie eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden muss, um den Gefahren zu begegnen, die an der Immobilie bestehen oder von ihr ausgehen.

In Italien hingegen besteht eine solche Pflicht grundsätzlich nicht. Wird die Immobilie durch ein Bankdarlehen finanziert, kann die finanzierende Bank auf den Abschluss der Versicherung bestehen.

Eigentümer einer italienischen Immobilie sind jedoch den gleichen Gefahren ausgesetzt wie Eigentümer einer Immobilie in Deutschland. In der Ferienimmobilie kann ein Feuer ausbrechen, Schäden können durch Leitungswasser, Regen oder Blitzschlag entstehen, aber auch Vandalismus kann zu erheblichen Schäden an der Immobilie führen.

Deshalb sollten auch deutsche Eigentümer einer Immobilie in Italien eine Wohngebäudeversicherung gegen Schäden an der Immobilie und eine Hausratversicherung für das Mobiliar der Immobilie abschließen.

Auch an eine Elementarschadenversicherung, die alle durch Naturgewalten verursachten Schäden reguliert, sollte gedacht werden. Dazu zählen zum Beispiel Sturm, Starkregen, Überschwemmung, Hagel, Erdrutsch oder Schneedruck.

Gerade in Südtirol treten auch immer wieder Erdrutsche auf, die durch eine Elementarschadenversicherung abgedeckt werden können. 

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Südtirol?

Der Immobilienmarkt und die Immobilienpreise in Italien sind dreigeteilt. Sehr hohe Preise werden für Immobilien in den italienischen Großstädten und Metropolen wie Rom oder Mailand erzielt. Beliebt und teuer sind Immobilien in den beliebten Urlaubsregionen Italiens. Auch hier muss mit sehr hohen Immobilienpreisen gerechnet werden. 

Günstiger sind die Immobilienpreise dagegen im Rest des Landes. Für die Immobilienpreise spielt es eine sehr große Rolle, inwieweit die Immobilien von den beliebten Urlaubsregionen Italiens entfernt sind und wie die Entfernung zu Skigebieten, z.B. Meran 2000 oder in den Dolomiten (z.B. 3 Zinnen, Sellaronda) ist.

Laut dem Immobilienspiegel 2022 von Südtirol Wohnen und der Südtiroler Maklervereinigung sind die Immobilienpreise im Grödnertal (St. Christina, St. Ulrich und Wolkenstein) sowie hinter dem Grödnerjoch im Gadertal (Corvara und Abtei) besonders hoch.

Auch das Hochpustertal ab Toblach zählt zu den eher teuren Immobilienstandorten in Südtirol. Auch im Zentrum von Bozen sowie im Stadtteil Gries und im Zentrum von Meran sowie im Stadtteil Obermais zählen die Immobilienpreise zu den höchsten in Südtirol.

Preissteigerungen folgen ähnlichen Faktoren wie in Deutschland

Die Preisentwicklung auf dem Südtiroler Immobilienmarkt folgt weitgehend ähnlichen Faktoren wie in Deutschland. Preistreibende Faktoren sind die hohe Inflation und die Entwicklung der Baukosten. Hinzu kommen als weitere preistreibende Faktoren die gestiegenen Zinsen. Auch die lokale Wirtschaftslage führt zu Verteuerungen.

Zwar steigen die Immobilienpreise in den Städten stärker als auf dem Land. Insgesamt hat sich die Teuerung aber deutlich verlangsamt.

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