Rustico in Italien kaufen - Besonderheiten auf die Sie achten sollten!

Ein Rustico in Italien zu kaufen ist der Traum vieler Menschen. Das Rustico ist ein Bauernhaus, das meist in ländlichen Gegenden gebaut wurde und vor allem Bauern und Hirten als Behausung diente.

Rustici sind oft zweigeschossig, wobei das Erdgeschoss meist als Stall und das Obergeschoss als Wohnraum genutzt wurde. Typisch für Rustici sind Wände und Dächer aus Granit oder anderen Natursteinen. Aufwendig restaurierte Rustici mit zum Teil luxuriösen Ferienwohnungen, aber nach außen hin unveränderten Mauern stehen für die Verbindung von Tradition und Moderne.

Neben der Bezeichnung Rustico gibt es regional auch andere Bezeichnungen für Bauernhäuser. Sehr häufig sind Rustici in der Toskana oder in Umbrien zu finden, aber auch im Kanton Tessin in der Schweiz sind sie unter dieser Bezeichnung bekannt.

Giorgio Masina ist italienischer Anwalt. Er berät unter anderem deutschsprachige Interessenten beim Kauf eines Rustico in Italien.

In diesem Beitrag informieren wir über die Besonderheiten des Rustico, worauf Kaufinteressenten achten sollten und welche steuerlichen Besonderheiten es in Bezug auf die Grundsteuer für Zweitwohnsitze gibt.

Übersicht:

1. Was ist ein Rustico?
2. Was gilt es bei einem Rustico zu beachten?
3. Was kostet ein Rustico?
4. Was kostet ein Zweitwohnsitz in Italien?
5. Fazit
6. FAQ Rustico in Italien kaufen: alles Wichtige auf einen Blick

1. Was ist ein Rustico?

Bei einem Rustico handelt es sich um ein Bauernhaus bzw. ein Landhaus. Weitere, zum Teil regionale Bezeichnungen sind z.B. casa colonica oder masserie. Ein Rustico kann eine sehr einfache, ein- oder zweistöckige Behausung eines Hirten oder Bauern sein.

Es kann sich aber auch um ein sehr herrschaftliches Gebäude mit zwei Stockwerken handeln. Bei zweigeschossigen Bauernhäusern war es früher üblich, dass im unteren Teil das Vieh gehalten wurde und im oberen Teil der Bauer mit seiner Familie wohnte. Das Rustico ist fast nie unterkellert und hat meist kein richtiges Fundament.

Die Gebäude wurden oft ohne größere Bodenbearbeitung oder Fundamentierung auf dem jeweiligen Grundstück errichtet. Aufgrund des meist unbearbeiteten und nicht gegründeten Bodens sind Risse in den Außenwänden durch das Nachgeben des Bodens unter der Last normal.

Bei der Sanierung eines Rustico ist in der Regel auch an eine Erneuerung der Fundamente bzw. der tragfähigen Gründung des Gebäudes oder an Stabilisierungsmaßnahmen durch Betoninjektionen in die vorhandenen Fundamente zu denken.

2.  Was gilt es bei einem Rustico zu beachten?

Aus der ursprünglichen Nutzung eines Rustico und den sich daraus ergebenden Besonderheiten hinsichtlich möglicher Nutzungsrechte leiten sich einige Aspekte ab, die vor dem Kauf eines Rustico zu beachten sind.

Wege- und Nutzungsrechte

Je nach Angebot kann ein Rustico größere Grundstücke und Nutzflächen umfassen, die für unterschiedliche Zwecke genutzt werden, z.B. als Weideland für das Vieh oder als Anbaufläche für landwirtschaftliche Produkte. Dabei kann es sich z. B. je nach Region auch um Weinberge, Olivenhaine oder Obstanbauflächen handeln.

Landwirtschaftlich genutzte Flächen, die auch als solche ausgewiesen sind, unterliegen häufig einem Bebauungsverbot, so dass dort nicht ohne weiteres z. B. kleine Ferienhäuser errichtet werden können. Vielmehr kann es Auflagen geben, die eine Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen als solche vorschreiben. Die umliegenden landwirtschaftlichen Betriebe sind aber aufgrund des Ertragswertes der Flächen gerne bereit, die Flächen landwirtschaftlich zu bewirtschaften und dafür eine Pacht zu zahlen.

Benachbarte landwirtschaftliche Betriebe können auch verbriefte Nutzungs- oder Wegerechte haben. Bei Weideflächen können dies z.B. Wegerechte für den Viehtrieb sein. Befinden sich offene Wasserflächen, wie Bäche, kleine Seen oder Gewässer auf dem Grundstück, kann das Recht für angrenzende landwirtschaftliche Betriebe bestehen, diese als Viehtränke zu nutzen.

Vor dem Erwerb solcher landwirtschaftlichen Flächen in Verbindung mit einem Rustico sollte der Käufer daher die Auflagen und Verpflichtungen sowie die Weg- und Nutzungsrechte prüfen bzw. prüfen lassen. Als italienischer Avvocato bietet Giorgio Masina die Prüfung solcher Weg- und Nutzungsrechte an.

Kontamination durch vorherige Nutzung

Ein Bauernhaus wie das Rustico ist vor allem durch seine Nutzung geprägt. Häufig wurden im Erdgeschoss eines Rustico die Tiere des Bauern oder Hirten gehalten. Da die Nutzung durch die Tierhaltung geprägt war, sind die ehemaligen Stallungen meist auch durch die Ausscheidungen der Tiere kontaminiert.

Gerade die ehemaligen Ställe mit ihren Tonnengewölben oder massiven Holzdecken und Holzbalkendecken sind aber aus architektonischer Sicht für eine Umnutzung zu Wohnzwecken sehr interessant. Aufgrund der Ausscheidungen der Tiere und der Kontamination von Holzbauteilen oder der Korrosion von Metallbalken ist meist eine Entkernung des Gebäudes notwendig.

Vor Abschluss des Vorvertrages oder Kaufversprechens sollte sich der Käufer von einem Fachmann oder einem spezialisierten Bauunternehmen über den Zustand des Gebäudes und die notwendigen baulichen Maßnahmen beraten lassen, um eventuelle Kostenrisiken abschätzen zu können.

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Umbau meist schwierig

Die italienischen Denkmal- und Landschaftsschutzgesetze sind oft so ausgelegt, dass Gebäude, wie z.B. ein Rustico, von außen in ihrer ursprünglichen Gestaltung erhalten bleiben müssen. Eine Umgestaltung wird von den Behörden meist nicht genehmigt. Daher darf der neue Eigentümer das neu erworbene Rustico in der Regel äußerlich nicht verändern.

Bei der Innengestaltung sowie der Aufteilung des Rustico oder z.B. dem Umbau der ehemaligen Viehställe zu Wohnzwecken haben die Eigentümer meist mehr Gestaltungsspielraum als bei äußerlichen Eingriffen, wie dem Anbau von Balkonen oder Garagen.

Vorsicht bei Teilrenovierungen und Anbauten

Gelegentlich liest man in Verkaufsanzeigen von Teilsanierungen oder Anbauten an ein Rustico. Das Problem bei Teilsanierungen ist oft, dass sie nicht fachgerecht ausgeführt werden. Wird z. B. ein durchgefaulter Holzbalken durch einen Betonbalken oder einen Stahlträger ersetzt, kann die ursprüngliche Konstruktion der Wände und des Gebäudes beeinträchtigt werden, da die Materialien nicht mehr "arbeiten" können oder die notwendige Elastizität fehlt.

Ein Holzbalken in Verbindung mit einer Ziegelwand hat andere statische Bedingungen und Wechselwirkungen als z. B. ein Stahlträger. Die Ziegel-Holzkonstruktion ist elastisch und kann "arbeiten", wohingegen ein Betonbalken oder Stahlträger "steif" und unelastisch ist. Es können dadurch mögliche Bewegungen, Setzungen oder dergleichen nicht mehr  ausgeglichen werden.

Ähnliches gilt für Anbauten an ein Rustico. Konstruktionen aus Glas, Beton und Stahl sind in der Regel deutlich weniger elastisch als die ursprüngliche Konstruktion aus Holz, Ziegel oder Naturstein. Risse und andere Schäden können die Folge sein.

3. Was kostet ein Rustico?

Die Preise für ein Rustico sind sehr unterschiedlich und hängen vor allem von der Lage und dem Zustand ab. Aber auch Aspekte wie die Größe und ob das Rustico bereits umfangreich renoviert bzw. saniert wurde, spielen bei der Preisgestaltung eines Rustico eine gewisse Rolle.

Die in den Verkaufsanzeigen angebotenen Rustici unterscheiden sich stark durch ihren Zustand. Durch langen Leerstand oder eine späte Verkaufsabsicht, z. B. des Eigentümers oder einer Erbengemeinschaft, sind nicht wenige Objekte in einem eher schlechten Zustand. Oft stehen nur noch die Außenmauern und Fußböden sowie Decken sind eingestürzt. Vor solchen Objekten sollten Kaufinteressenten nicht zurückschrecken, denn Objekte in einem solchen Zustand bieten den "ehrlichsten" Zustand als Grundlage für eine umfassende Sanierung.

Während Rustici in eher schlechtem Zustand schon für unter 100.000 Euro zu haben sind, liegen aufwendig und fachgerecht sanierte Objekte bei mehreren hunderttausend Euro. Vor allem Rustici in der Toskana oder in Umbrien sind im sanierten Zustand sehr begehrt und daher schnell sehr teuer.

4. Was kostet ein Zweitwohnsitz in Italien?

Ähnlich wie in Deutschland müssen Eigentümer von Immobilien in Italien jährlich eine Grundsteuer zahlen. Die so genannte imposta municipale unica - kurz IMU - entfällt in der Regel, wenn man seinen Hauptwohnsitz nach Italien verlegt. Möchte man ein Rustico als Ferienimmobilie nutzen und den Hauptwohnsitz nicht nach Italien verlegen, fällt für das Rustico als Zweitwohnsitz keine Grundsteuer an. 

Bemessungsgrundlage für die IMU als kommunale Steuer ist der Katasterwert der Immobilie. Der Katasterwert entspricht nicht dem Kaufpreis und liegt in der Regel deutlich unter diesem. Die IMU beträgt seit 2020 0,86 % des Katasterwertes. Hinzu kommen kommunale Hebesätze von bis zu 0,28%. Die IMU beträgt somit bis zu 1,04%.

Für Immobilien mit historischem oder künstlerischem Wert, zu denen auch Rustici gehören können, sind Steuerermäßigungen von 50% möglich.

TARI und TASI

Die Servicesteuer TASI (tassa sui servizi indivisibili) ist nicht zusätzlich zu entrichten, sondern bereits in der Grundsteuer enthalten. In der TASI sind z.B. die Kosten für die Straßenbeleuchtung und die Instandhaltung des Abwassersystems sowie die Instandhaltung öffentlicher Einrichtungen enthalten.

Die Kosten für die Müllabfuhr (TARI - tassa sui rifiuti) richten sich nach der Wohnfläche der Immobilie und der Anzahl der Bewohner. Da es sich bei der TARI ebenfalls um eine kommunale Abgabe handelt, kann es weitere regional unterschiedliche Berechnungsfaktoren geben.

Fazit:

1. Rustico in Italien: Ein Rustico ist ein traditionelles Bauernhaus in ländlichen Gegenden Italiens, typischerweise zweigeschossig mit Stall im Erdgeschoss und Wohnraum im Obergeschoss. Sie sind oft aus Granit oder Naturstein gebaut.
2. Dinge, die beim Kauf zu beachten sind: Interessenten sollten Wege- und Nutzungsrechte prüfen, da Rustici oft größere Grundstücke umfassen, die für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden und wurden. Kontamination durch Tierhaltung und den Zustand des Gebäudes sind wichtige Überlegungen. Eine Umgestaltung der Außenmauern ist oft aufgrund von Denkmalschutzbestimmungen schwierig.
3. Umbau und Teilrenovierungen: Teilsanierungen und Anbauten können problematisch sein, da sie die ursprüngliche Konstruktion beeinträchtigen können. Änderungen der äußeren Gestaltung werden oft von den Behörden nicht genehmigt, während bei der Innengestaltung mehr Spielraum bietet.
4. Preisgestaltung: Die Preise variieren stark je nach Lage, Zustand und Renovierungsgrad. Rustici in der Toskana und Umbrien sind besonders begehrt und daher teurer. Objekte in schlechtem Zustand bieten oft eine interessante Grundlage für umfassende Sanierungen.

FAQ Rustico in Italien kaufen: alles Wichtige auf einen Blick

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