Haus in Italien verkaufen - Das sollten Sie beachten!
Wenn man ein Haus in Italien verkaufen will, gilt es einiges zu beachten. Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, können sich im Wesentlichen an dem Verfahren und dem Ablauf orientieren, das bereits für den Kauf der Immobilie gegolten hat.
Beim Verkauf muss sich der Eigentümer jedoch bereits überlegen, ob er einen Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt, der in Italien von Käufer und Verkäufer bezahlt wird, oder ob er andere Vermarktungswege bevorzugt.
Da die Rolle und Qualifikation eines Maklers in Italien nicht mit der in Deutschland zu vergleichen ist, sollten Verkäufer sich gut überlegen, einen Makler zu beauftragen. Insbesondere wegen der Besonderheiten des Kaufvertrages und des Vorvertrages in Italien sollte der Verkäufer einen italienischen Anwalt mit der Erstellung aller notwendigen Verträge und der reibungslosen Abwicklung des Verkaufs beauftragen.
Als Verkäufer muss man sich auch Gedanken über den Kaufpreis machen. Dieser sollte so festgelegt werden, dass das Haus weder unverkäuflich ist noch unter dem Marktwert verkauft wird.
In diesem Artikel informiert Avvocato Giorgio Masina über alles Wissenswerte rund um den Hausverkauf in Italien und worauf Verkäufer achten sollten.
Übersicht:
- Wie verkaufe ich eine private Immobilie in Italien?
- Was gilt es zu beachten, wenn man ein Haus in Italien verkaufen möchte?
- Muss der Verkaufsgewinn versteuert werden?
- Fazit
- FAQ
1. Wie verkaufe ich eine private Immobilie in Italien?
Nach dem Kauf einer Immobilie oder eines Hauses in Italien und nachdem man Eigentümer der Immobilie geworden ist, möchte man die Immobilie auch lange nutzen können. Im Laufe der Zeit können sich jedoch Gründe ergeben, aus denen der Verkauf des Hauses in Italien notwendig wird.
Findet man im persönlichen Umfeld keinen Käufer für das Haus, muss man es in irgendeiner Form auf dem Immobilienmarkt anbieten.
Wert der Immobilie
Bevor man an den Verkauf eines Hauses in Italien denkt, muss man den Kaufpreis festlegen. Nicht jede Modernisierung, Renovierung oder der Ein- bzw. Umbau eines Hauses steigert den Wert. Auch wenn man viel Zeit und Mühe in ein Projekt an seinem Haus gesteckt hat, wird dies von einem potentiellen Käufer in der Regel nicht mit der Preisvorstellung honoriert, die manch Eigentümer für angemessen hält.
Denn wenn nur die Anschaffungskosten zuzüglich der Kosten für Renovierung, Modernisierung oder Aus- und Umbau als möglicher Verkaufspreis angesetzt werden, kann dies zu Preisen führen, die die eigene Immobilie praktisch unverkäuflich machen. Da Eigentümer oft viel Liebe zum Detail in ein Haus investiert haben, ist es nicht immer möglich, als privater Verkäufer unabhängige und marktgerechte Preisvorstellungen zu definieren.
Realistischen Kaufpreis ermitteln
Wenn man jedoch etwas Zeit hat, einen möglichen Kaufpreis zu ermitteln, kann man sich ähnliche Immobilien in der Region ansehen und vergleichen, ob Zustand und Ausstattung der eigenen Immobilie zumindest ungefähr ähneln. Dies sollte zumindest einen ersten Anhaltspunkt geben, wie die eigene Immobilie bewertet werden könnte.
Zwar können mögliche Verkaufspreise auch durch unabhängige Sachverständige ermittelt werden. Allerdings sind solche Wertgutachten in der Regel teuer und es ist oft fraglich, ob diese Gutachten dann den marktüblichen bzw. den realistisch erzielbaren Preis darstellen.
Um einen realistischen Preis für seine Immobilie zu erhalten, kann man zwar versuchen, einen Makler einzuschalten. In einigen Fällen sind die italienischen Makler jedoch nur an der Generierung eines Vermittlungsauftrags interessiert, ohne dem Verkäufer einen realistischen Preis zu nennen. Dies hat zur Folge, dass Makler oft einen überhöhten Preis nennen, der nicht mit dem realistisch erzielbaren Verkaufspreis übereinstimmt.
Verkaufsschilder und Internetvermarktung
Hat man sich auf einen Kaufpreis festgelegt, muss man sich überlegen, wie man das Haus verkauft. Mund-zu-Mund-Propaganda ist eine einfache Möglichkeit, potentielle Käufer im Bekanntenkreis und darüber hinaus anzusprechen. Man kann auch versuchen, deutschsprachige Käufer über Anzeigen in überregionalen deutschen Zeitungen anzusprechen. Beides hat den Vorteil, dass die Verhandlungen ohne Sprachbarriere auf Deutsch geführt werden können.
In Italien ist es auch üblich, ein Verkaufsschild an einem Haus anzubringen, um potentielle Käufer anzusprechen. Dieses enthält eine kurze Beschreibung der zu erwerbenden Immobilie sowie die Telefonnummer. Liegt ein Haus jedoch sehr abgelegen oder handelt es sich um ein sehr hochwertiges Haus, empfiehlt es sich, auf ein Verkaufsschild zu verzichten. Verkaufsschilder können auch Makler anziehen, die ihre Dienste anbieten möchten, oder auf eine Unverkäuflichkeit hindeuten, wenn das Verkaufsschild lange an einem Haus hängt.
Auch das Internet kann genutzt werden. Über Immobilienportale z.B. ist es für Immobilienbesitzer grundsätzlich sehr einfach, ein Haus in Italien einer großen Anzahl von potentiellen Käufern - auch in Deutschland - anzubieten. Alternativ können Verkäufer auch einen Makler beauftragen.
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2. Was gilt es zu beachten, wenn man ein Haus in Italien verkaufen möchte?
Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen will, wendet sich als Verkäufer häufig an einen Makler. Grundsätzlich sind deutsche Makler so gut ausgebildet, dass man sich bedenkenlos an seriöse Makler wenden kann. Die Rechtslage und das Immobilienrecht in Italien unterscheiden sich grundlegend vom deutschen Immobilienrecht.
Ein Makler hat zwar theoretisch den Vorteil, dass er Italienisch spricht und notwendige Dokumente beschaffen kann. In der Regel fehlt es ihm jedoch an juristischem Hintergrundwissen. So kommt es bei Vorverträgen und Bau-/Kaufverträgen, die von Maklern aufgesetzt werden, sehr häufig zu Problemen. Um ihre Provision nicht zu gefährden, übersehen Makler beispielsweise häufig Baumängel.
Aufgrund unserer Erfahrungen mit problematischen Verträgen, die von Maklern häufig verwendet werden, können wir von der Beauftragung von Maklern mit der Erstellung solcher Verträge nur dringend abraten. Zur Ersparnis von Zeit und Geld und zur Vermeidung von Belastungen durch problematische Verträge sollte sich der Verkäufer von Anfang an an einen italienischen Anwalt wenden.
Vorsicht vor Kostenersatz des Maklers und zeitliche Begrenzung des Auftrags
Wird trotz der oft unseriösen Arbeitsweise und der fehlenden Sachkenntnis des italienischen Immobilienrechts ein Makler vom Verkäufer beauftragt, sollte man den Vertrag über die Beauftragung sehr genau lesen. Manche Makler versuchen, neben der Provision auch einen Kostenersatz zu vereinbaren. Solche Vereinbarungen sollten nicht unterschrieben werden, ebenso wenig wie die Vorauszahlung eines Teils der Provision.
Verkäufer sollten darauf achten, dass die Tätigkeit des Maklers zeitlich begrenzt ist. Der Maklervertrag sollte dann automatisch enden und sich nicht automatisch um einen weiteren Zeitraum verlängern. Andernfalls müsste der Vertrag gekündigt werden. Eine solche zeitliche Befristung schafft für den Makler einen Anreiz, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu verkaufen.
Vorvertrag
Der Immobilienkauf, auch wenn man z.B. einen deutschen Käufer gefunden hat, wird nach italienischem Recht abgewickelt. Eine Besonderheit des italienischen Immobilienrechts ist die Zweistufigkeit aus Vorvertrag und notariellem Kaufvertrag. Ist man sich mit einem Käufer einig geworden oder hat der Makler einen kaufbereiten Interessenten gefunden, gibt der potentielle Käufer ein sogenanntes Kaufversprechen ab.
Man unterscheidet zwischen dem unwiderruflichen Kaufversprechen (proposta irrevocabile di acquisto) und dem widerruflichen Kaufversprechen (proposta di acquisto). Darin verpflichtet sich der Käufer, das Haus zu kaufen. Der Verkäufer hat die Möglichkeit, das Kaufversprechen anzunehmen oder abzulehnen.
Hat der Verkäufer das Kaufversprechen des Käufers angenommen, wird in der Regel ein Vorvertrag (preliminare di compravendita oder contratto preliminare di compravendita) geschlossen. Darin verpflichtet sich der Käufer, den notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Solche Verträge werden in Deutschland in der Regel nicht abgeschlossen.
Der Vorvertrag soll fast alle Vertragsbestandteile enthalten, die auch der spätere notarielle Kaufvertrag (atto di compravendita) enthält. Darüber hinaus enthält der Vorvertrag einen Zeitplan für den Abschluss des Kaufs sowie Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit der Kauf abgeschlossen werden kann.
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Vorvertrag aufsetzen lassen
Verkäufer können sich an einen italienischen Avvocato wenden, wenn sie einen rechtssicheren Vorvertrag aufsetzen lassen wollen. Ein italienischer Avvocato verfügt über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen, um solche Verträge aufzusetzen. Ein Makler hat diese nicht.
Da dem Verkäufer in der Regel die Kenntnis des italienischen Immobilienrechts fehlt, sollte er auch nicht versuchen, einen Vorvertrag selbst zu entwerfen oder ein möglicherweise fehlerhaftes Muster aus dem Internet zu verwenden.
Um einen Vorvertrag selbst aufsetzen zu können, fehlt es dem Verkäufer häufig auch an ausreichenden Kenntnissen der italienischen Rechtssprache. Hier sollten sich Verkäufer an einen im italienischen Immobilienrecht erfahrenen Avvocato wenden. Giorgio Masina ist italienischer Rechtsanwalt und bietet auch die Erstellung von Vorverträgen an.
Als italienische Anwaltskanzlei unterstützen wir Sie auch bei der Recherche und Beschaffung aller für den Verkauf notwendigen Dokumente. Dazu gehört unter anderem der Energieausweis (APE, Attestato di prestazione energetica), der bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages vorgelegt werden muss.
3. Muss der Verkaufsgewinn versteuert werden?
Wird beim Verkauf einer Immobilie, z.B. durch Renovierung und Sanierung, ein Veräußerungsgewinn erzielt, kann dies dazu führen, dass auf den Veräußerungsgewinn Steuern zu zahlen sind. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder wird der Veräußerungsgewinn zusammen mit der italienischen Einkommensteuer (IRPEF) und den übrigen Einkünften versteuert oder es wird die Ersatzsteuer gezahlt.
Der Steuersatz der italienischen Einkommensteuer hängt von der Höhe der Einkünfte ab. Die Ersatzsteuer beträgt 26 % des Gewinns. Die Ersatzsteuer kann auf Antrag an den Notar entrichtet werden, der den notariellen Kaufvertrag beurkundet, und dieser führt die Ersatzsteuer an das Finanzamt ab.
Die Ersatzsteuer wird jedoch dann nicht fällig, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als 5 Jahre liegen. Ebenso wird keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn fällig, wenn das Haus vom Verkäufer mehr als 50% der Zeit zwischen Kauf und Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Dies kann durch eine Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde nachgewiesen werden.
Haben Sie Fragen zum Verkauf eines Hauses in Italien?
Fazit
- Preisfindung: Realistischer Wert
Bei der Festlegung des Verkaufspreises ist es wichtig, realistisch zu bleiben. Der Preis sollte weder unverkäuflich hoch noch deutlich unter dem Marktwert liegen.
- Bewertung der Immobilie: Vergleich und Expertenrat
Eine Bewertung anhand ähnlicher Immobilien in der Region kann helfen, einen ungefähren Wert zu ermitteln. Experten wie Gutachter oder Immobilienmakler können helfen, aber ihre Gutachten können teuer und nicht immer marktgerecht sein.
- Vermarktungsmöglichkeiten
Die Entscheidung zwischen Makler oder Eigenvermarktung beeinflusst die Reichweite und die Realisierung des Verkaufs. Ein Makler kann zwar sprachliche Expertise bieten. Bei der Erstellung der notwendigen Vorverträge fehlen dem Makler die entsprechenden rechtlichen Kenntnisse.
- Vorsicht vor Maklern und deren Vertragsbedingungen
Grundsätzlich sollte aufgrund der fehlenden rechtlichen Kenntnisse auf die Einschaltung eines Maklers beim Verkauf einer Immobilie verzichtet werden. Makler nennen häufig auch überhöhte Preisvorstellungen, die eine Immobilie unverkäuflich machen können. In den Vertragsbedingungen kann ein Kostenersatz neben der Provision enthalten sein, zu deren Zahlung es auch kommt, wenn die Immobilie nicht verkauft wurde. Klarheit über die Höhe der Provision, die Kosten und die zeitliche Begrenzung des Auftrags sind wichtig.
- Vorvertrag nach italienischem Recht
In Italien gibt es Vorverträge vor dem endgültigen notariellen Kaufvertrag. Diese sollten sorgfältig geprüft und unbedingt von einem erfahrenen Avvocato aufgesetzt werden.
- Steuerliche Aspekte
Beim Verkauf einer Immobilie können Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Es ist wichtig zu wissen, dass es verschiedene Steueroptionen gibt und dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Steuerpflicht zu vermeiden.
FAQ
Wie ermittle ich den Verkaufspreis meines Hauses in Italien?
Es ist ratsam, ähnliche Immobilien in der Region zu vergleichen und Experten wie Immobilienmakler oder Sachverständige hinzuzuziehen, um einen realistischen Wert zu ermitteln. Makler und Sachverständige schätzen den Preis oft zu hoch und nicht marktgerecht ein.
Soll ich einen Makler mit dem Verkauf meiner Immobilie beauftragen?
Anders als in Deutschland sollte aufgrund der Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts auf die Einschaltung eines Maklers verzichtet werden. Der Makler ist häufig nur auf seine Provision oder einen Kostenersatz aus.
Vermeiden sollte man auf jeden Fall die Erstellung eines Vorvertrages durch einen Makler, da dies im Nachhinein oft zu Problemen führen kann. Einem Makler fehlen die notwendigen Kenntnisse des italienischen Rechts, um einen solchen Vorvertrag rechtssicher zu erstellen.
Welche Rolle spielt der Vorvertrag im Verkaufsprozess in Italien?
Vorverträge sind Teil des italienischen Immobilienrechts und enthalten Bedingungen für den endgültigen Kaufvertrag. Es ist wichtig, diesen genau zu prüfen und idealerweise von einem italienischen Anwalt aufsetzen zu lassen.
Welche steuerlichen Aspekte sind beim Verkauf zu beachten?
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie kann steuerpflichtig sein. Je nachdem, wie viel Zeit zwischen Kauf und Verkauf liegt, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Steuer zu berechnen oder zu vermeiden.
Wie kann ich sicherstellen, dass der Verkaufsprozess reibungslos verläuft?
Eine sorgfältige Prüfung der Verträge, die Zusammenarbeit mit einem Avvocato und die Einhaltung der italienischen Gesetze und Vorschriften können dazu beitragen, dass der Verkaufsprozess effizient und korrekt abläuft.
Welche Vermarktungsmöglichkeiten gibt es neben der Einschaltung eines Immobilienmaklers?
Neben der Einschaltung eines Immobilienmaklers können auch Mund-zu-Mund-Propaganda, Zeitungsannoncen und die Nutzung von Immobilienportalen in Betracht gezogen werden. In Italien ist es außerdem üblich, ein Verkaufsschild am Haus anzubringen.
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