Grundstück in Italien kaufen - was ist zu beachten?

Der Traum vom eigenen Grundstück und einem darauf errichteten Haus in Italien ist für viele greifbar - sei es als privater Rückzugsort, als Kapitalanlage oder als Feriendomizil in malerischer Lage.

Doch wer in Italien ein Grundstück erwerben möchte, sollte sich vorab umfassend informieren, denn das italienische Immobilienrecht, die Grundstücksarten, bürokratische Abläufe und regionale Besonderheiten unterscheiden sich zum Teil deutlich vom deutschen System.

In diesem Artikel erfahren Sie, wer in Italien ein Grundstück kaufen darf, welche Arten von Grundstücken es gibt und worauf Sie beim Kauf unbedingt achten sollten.

Dabei erläutern wir auch, warum eine rechtliche Begleitung durch einen spezialisierten Anwalt - wie Avvocato Giorgio Masina - gerade für deutsche und internationale Käufer von großem Vorteil ist, um den Immobilienerwerb rechtssicher und reibungslos zu gestalten.

Übersicht:

1. Wer kann in Italien ein Grundstück kaufen?
2. Welche Arten von Grundstücken gibt es?
3. Was sollten Käufer von Grundstücken in Italien beachten?
4. Warum ist eine rechtliche Begleitung beim Immobilienerwerb in Italien sinnvoll?
5. Fazit
6. FAQ

1. Wer kann in Italien ein Grundstück kaufen?

Für deutsche Staatsangehörige ist der Erwerb von Immobilien in Italien einschließlich Südtirol grundsätzlich unkompliziert. Sie sind beim Immobilienerwerb italienischen Staatsbürgern gleichgestellt und benötigen keine besonderen Genehmigungen. Gleiches gilt für Staatsangehörige anderer Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Auch Personen aus Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) - dazu zählen neben den EU-Ländern auch Liechtenstein, Norwegen und Island - können in Italien ohne Einschränkungen Grundstücke, Wohnungen oder Häuser erwerben.

Käufer aus Nicht-EU-Staaten

Anders kann es für Staatsangehörige aus Nicht-EU- oder Nicht-EWR-Staaten aussehen. Hier greift in vielen Fällen das sogenannte Reziprozitätsprinzip (principio di reciprocità) des italienischen Zivilgesetzbuches. Danach können Immobilien in Italien nur erworben werden, wenn italienische Staatsbürger unter vergleichbaren Bedingungen auch im jeweiligen Herkunftsland Immobilien erwerben dürfen. Ob diese Gegenseitigkeit besteht, kann über das italienische Außenministerium oder die zuständige Botschaft geklärt werden.

Steuernummer erforderlich

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit benötigen alle ausländischen Käufer eine italienische Steuernummer (Codice Fiscale). Die Steuernummer ist Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie und für viele andere Geschäfte und Verträge in Italien. Der Codice Fiscale wird von der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) vergeben und ist mit der deutschen Steueridentifikationsnummer vergleichbar.

Die italienische Steuernummer wird nicht nur für den Erwerb von Immobilien und Grundstücken benötigt, sondern z.B. auch für die Eröffnung eines italienischen Bankkontos, den Abschluss von Verträgen (z.B. Strom, Gas, Internet, Mobilfunk) oder die Beauftragung eines Maklers oder Notars.

Wer den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Italien plant, sollte so früh wie möglich den Codice Fiscale beantragen oder beantragen lassen. Die Steuernummer kann direkt vor Ort beim Finanzamt des jeweiligen Ortes in Italien beantragt werden.

Es ist aber auch möglich, die Steuernummer bereits im Heimatland zu beantragen, z.B. über die italienische Botschaft in Berlin oder eines der italienischen Konsulate in Deutschland, obwohl das in den meisten Fällen länger dauert. Ein italienischer Rechtsanwalt kann die Steuernummer für den deutschen oder internationalen Käufer schnell und reibungslos beantragen.

2.  Welche Arten von Grundstücken gibt es?

Wer in Italien ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich vor dem Kauf darüber im Klaren sein, wofür das Grundstück genutzt werden soll. Je nach Verwendungszweck kommen verschiedene Grundstücksarten in Frage. Wenn Sie z.B. ein Grundstück kaufen möchten, um darauf ein Haus zu bauen, muss das Grundstück bebaubar sein.

Baugrundstück - Terreno edificabile

Wer in Italien ein Haus bauen will, braucht ein offiziell ausgewiesenes Baugrundstück. Diese Grundstücke sind im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde als bebaubar ausgewiesen. Doch Bauland ist nicht gleich Bauland - es gibt Wohn-, Gewerbe- und Mischgebiete mit unterschiedlichen Vorschriften.

Um ein Grundstück zu bebauen, ist eine Baugenehmigung erforderlich, die von der Gemeinde erteilt wird. Dabei gelten oft bestimmte Regeln bezüglich der Bebauungsdichte, der Gebäudehöhe und der architektonischen Gestaltung. In historischen oder besonders geschützten Gebieten gibt es zusätzliche Auflagen der Denkmalschutzbehörden.

Eine besondere Kategorie von Bauland ist Bauland mit einem bereits genehmigtem Bauprojekt (Terreno edificabile con progetto approvato). Diese Grundstücke sind in der Regel teurer, haben aber den Vorteil, dass sofort mit dem Bau des genehmigten Hauses begonnen werden kann. Das spart Zeit und Geld für aufwendige Baugenehmigungsverfahren.

Landwirtschaftliche Grundstücke - Terreno agricolo

Wenn Grundstücke mit einer größeren Fläche angeboten werden, handelt es sich meist um landwirtschaftliche Grundstücke, die für den Anbau von Obst, Gemüse, Wein oder Olivenbäumen sowie für die Viehzucht vorgesehen sind. Mit dem Kauf eines solchen Grundstücks ist daher auch die Nutzung zu diesen Zwecken verbunden. Möchte man aber in Italien ein Grundstück gerade für landwirtschaftliche Zwecke erwerben, weil man z.B. in den Wein- oder Olivenanbau investieren möchte, dann sind landwirtschaftliche Grundstücke besonders attraktiv.

Einschränkungen gibt es allerdings bei der Bebaubarkeit. Je nach Region kann die Bebaubarkeit von einer Mindestgröße des Grundstücks abhängig sein. Wer ein Haus auf einem landwirtschaftlichen Grundstück bauen möchte, muss außerdem entweder eingetragener Landwirt (Imprenditore agricolo professionale - kurz IAP) sein oder eine Sondergenehmigung beantragen.

Häufig sind landwirtschaftliche Grundstücke mit einem Rustico bebaut. Dieses typische Bauernhaus kann eine gute Basis für eine Renovierung oder Sanierung und damit für den Beginn einer eigenen Immobilie in Italien sein.

Wald- und Forstgrundstücke - Terreno boschivo und Terreno forestale

Es werden auch Wald- und Forstgrundstücke angeboten, die in der Regel nicht bebaubar sind, da sie Umwelt- und Naturschutzauflagen unterliegen. Häufig gibt es auch besondere Vorschriften für das Fällen von Bäumen. So dürfen in vielen Fällen Waldflächen nicht einfach gerodet oder in landwirtschaftliche Nutzflächen umgewandelt werden. In einigen Fällen ist eine Nutzung für die nachhaltige Forstwirtschaft oder die Jagd möglich.

Freizeit- und Erholungsland - Terreno ricreativo

Freizeit- und Erholungsgrundstücke sind Grundstücke, die sich für private Gärten, einen kleinen Weinberg oder die Wochenendnutzung eignen. Häufig darf auf solchen Grundstücken kein Wohnhaus errichtet werden. In manchen Gemeinden sind nur kleine Holzhütten oder Schuppen zur Unterbringung landwirtschaftlicher Geräte erlaubt. Ob sich solche Grundstücke für ein Ferienhaus im Grünen eignen, sollte vorab geprüft werden. Teilweise ist auch eine Umwidmung möglich.

Brachland - Terreno incolto

Brachland ist unerschlossenes Land, das weder als Bauland noch als Landwirtschaftsfläche ausgewiesen ist. Für Käufer sind diese Flächen oft eine spekulative Investition, da die Möglichkeit besteht, dass die Gemeinde in Zukunft neue Bebauungspläne erlässt und diese Flächen in Bauland umwandelt. Dies ist jedoch ungewiss und kann viele Jahre dauern oder gar nicht geschehen. Zwar gibt es in vielen ländlichen Regionen solche Brachflächen, die in der Regel preiswert sind, aber eine Garantie für eine spätere Umwidmung und Bebaubarkeit gibt es nicht. Ein solcher Kauf sollte daher mit Bedacht erfolgen.

Grundstücke in Naturschutzgebieten

Werden Grundstücke in Naturschutzgebieten oder Nationalparks angeboten, kann man meist mit einer wunderschönen Landschaft und einem traumhaften Blick in die Natur rechnen. Allerdings gelten gerade in solchen Gebieten strenge Bauvorschriften, wenn die Grundstücke überhaupt bebaut werden dürfen. Wer ein Grundstück in besonders schöner Lage kaufen möchte, sollte sich darüber im Klaren sein, dass es dort oft Bauverbote oder starke Einschränkungen geben kann.

In Küstenregionen gilt zum Beispiel das Küstenschutzgesetz, das in vielen Gebieten den Bau neuer Häuser in einer bestimmten Entfernung vom Meer verbietet. Ähnliches gilt für historische Landschaften, die als Landschaftsschutzgebiete (Vincolo Paesaggistico) ausgewiesen sind.

Grundstücke in solchen Gebieten können dennoch attraktiv sein, wenn man sie zum Beispiel für eine nachhaltige Landwirtschaft oder für Freizeitaktivitäten nutzen möchte. Wer ein Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet kauft, sollte sich beim zuständigen Stadtplanungsamt (Ufficio Urbanistica) der Gemeinde über mögliche Nutzungseinschränkungen informieren.

Das richtige Grundstück finden - Vorprüfung durch Experten

Ob ein angebotenes Grundstück für Ihre Zwecke geeignet ist, hängt von der geplanten Nutzung ab. Deshalb ist eine genaue Prüfung vor einer möglichen Unterschrift notwendig und sinnvoll. Denn eine voreilige Unterschrift kann Sie als Interessenten zum Kauf verpflichten, auch wenn das Grundstück für Ihre Nutzung nicht geeignet ist.

Aufgrund der Sprachbarriere und der rechtlichen Besonderheiten in Bezug auf Beschränkungen, Nutzbarkeit und Bebaubarkeit sollten sich Interessenten bereits vor dem Kauf an einen auf italienisches Immobilien- und Baurecht spezialisierten Avvocato wenden. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Kauf einer Immobilie in Italien den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht. Mit der richtigen Vorbereitung und einer genauen rechtlichen Prüfung der Immobilie durch einen Spezialisten steht dem Traum vom eigenen Stück Italien nichts mehr im Wege!

Avvocato Giorgio Masina und sein erfahrenes Team unterstützen Interessenten bei der Durchführung der notwendigen Prüfungen.

3. Was sollten Käufer von Grundstücken in Italien beachten?

Wer mit dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland vertraut ist, wird in Italien einige Ähnlichkeiten, aber auch Besonderheiten beim Grundstückserwerb vorfinden. Potenzielle Käufer von Grundstücken in Italien sollten sich daher auch mit den Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts und dem Ablauf des Kaufprozesses auseinandersetzen.

Anders als in Deutschland gibt es in Italien zahlreiche rechtliche und praktische Besonderheiten, die für ausländische Käufer auf den ersten Blick nicht immer transparent sind. Eine frühzeitige Beratung durch einen spezialisierten italienischen Rechtsanwalt über die vertraglichen Bindungen und den Ablauf des Kaufprozesses ist daher besonders wichtig, um teure Fehler zu vermeiden.

Grundbuch und Liegenschaftsregister

In weiten Teilen Italiens existieren zwei parallele Systeme zur Erfassung von Grundstücken und Eigentumsrechten. Zum einen das Kataster und zum anderen das Liegenschaftsregister (Registro Immobiliare). Diese Doppelstruktur kann für ausländische Käufer verwirrend sein.

Das Kataster enthält Informationen über die Lage, Fläche und Nutzung eines Grundstücks, ist aber nicht rechtsverbindlich in Bezug auf das Eigentum. Darüber hinaus enthält das Kataster Informationen über den Wert des Grundstücks. Rechtlich entscheidend für die Eigentumsverhältnisse ist allein das Liegenschaftsregister bzw. das Grundbuch, aus dem hervorgeht, wer als Eigentümer gilt und ob Belastungen wie Hypotheken oder Wegerechte auf dem Grundstück liegen. 

Eine Ausnahme bilden Regionen wie Südtirol (Bozen, Trient), Cortina d’Ampezzo und Teile Nordostitaliens, wo es ein Grundbuchsystem ähnlich dem Deutschen gibt. Das Grundbuchsystem ist in diesen Teilen Italiens ähnlich wie in Deutschland und Österreich aufgebaut, aber auch nicht ganz gleich.

Vermeiden Sie teure Fehler - Kaufversprechen/Kaufangebot

Wenn Sie eine Immobilie besichtigt haben und daran interessiert sind, wird Ihnen - vor allem bei einem Makler - häufig ein Kaufversprechen oder ein Kaufangebot zur Unterschrift vorgelegt. Hier sollten Kaufinteressenten jedoch aufpassen, um teure Fehler zu vermeiden. Es gibt nämlich zwei Arten von Kaufversprechen/Kaufangeboten, die unterschiedliche Folgen und Bindungswirkungen haben.

Bei einem unwiderruflichen Kaufangebot (proposta irrevocabile di acquisto) besteht bereits mit der Unterschrift und Annahme durch den Verkäufer eine rechtsverbindliche Verpflichtung zum Kauf. Der Käufer ist an sein Angebot für den vereinbarten Zeitraum gebunden, in dem der Verkäufer das Angebot annehmen oder ablehnen kann. Bei diesem Angebot muss der Käufer eine Kaution leisten, ca. 10% des Kaufpreises. Weniger gebräuchlich ist das widerrufliche Kaufangebot (proposta di acquisto revocabile). Hier bekundet der Käufer nur unverbindlich sein Interesse und geht keine wirksame Verpflichtung ein.

Das bedeutet, dass Käufer, vor allem wenn sie der italienischen Rechtssprache nicht hundertprozentig kundig sind, vorsichtig sein sollten, was man ihnen zur Unterschrift vorlegt. Will man aber ein Grundstück verbindlich kaufen und hat sich auch rechtlich beraten lassen, dann kann man auch das unwiderrufliche Kaufversprechen unterschreiben.

Kaufangebot und Vorvertrag

Oft enthält ein Kaufversprechen alle Details, die als Vorvertrag gelten. Auf der Grundlage eines angenommenen Kaufangebots kann jedoch zusätzlich ein Vorvertrag (Contratto preliminare di compravendita) abgeschlossen werden, in dem alle relevanten Details wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Grundstücksbezeichnung, Fristen und rechtliche Zusicherungen geregelt werden. In Deutschland gibt es kein Kaufversprechen/Kaufangebot und häufig auch keinen Vorvertrag.

Der Vorvertrag kann - insbesondere bei längeren Zeiträumen bis zum notariellen Kaufvertrag - in das Grundbuch/Liegenschaftsregister eingetragen werden, um den Käufer vor möglichen Mehrfachverkäufen des Verkäufers oder dessen Insolvenz zu schützen. Bedingung dafür ist, dass dieser vor einem italienischen Notar unterschrieben wird.

Eigentumsübertragung

Während in Deutschland das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie erst durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch übertragen wird, ist dies in Italien anders geregelt. Dem notariellen Kaufvertrag kommt daher in Italien in der Regel eine größere Bedeutung zu.

Der notarielle Kaufvertrag wird in Italien - wie in Deutschland - von einem öffentlich bestellten Notar beurkundet. Die Wahl des Notars steht dem Käufer in der Regel frei. Der Notar ist verpflichtet, die Eigentumsverhältnisse, die Katasterdaten sowie die baurechtliche Zulässigkeit des Kaufobjekts zu prüfen. 

In den meisten Teilen Italiens gilt: Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages (rogito) geht das Eigentum an dem Grundstück direkt auf den Käufer über. Eine gesonderte Eintragung in das Grundbuch ist zwar erforderlich, hat aber nicht dieselbe konstitutive Wirkung wie die Eintragung in das Grundbuch in Deutschland. Das bedeutet, dass der Käufer in der Regel bereits mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages juristischer Eigentümer der Immobilie ist und dessen Besitz bzw. den Schlüssel für die Immobilie bekommt. Dies bedeutet jedoch auch, dass der Käufer gleich bei der Beurkundung den Kaufpreis begleichen muss.

In einigen Regionen, wie z.B. Südtirol, in denen das Grundbuchsystem existiert, erfolgt der Eigentumsübergang jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Das bedeutet, dass der Käufer in diesen Regionen, ähnlich wie in Deutschland und in Österreich, erst mit der Eintragung rechtmäßiger Eigentümer wird.

Eine sorgfältige rechtliche Beratung schützt vor teuren Fehlern

Der Immobilienerwerb in Italien unterscheidet sich in einigen Punkten vom deutschen Verfahren. Wer die Struktur des italienischen Immobilienrechts kennt, den Kaufprozess versteht, mit der italienischen Rechtssprache vertraut ist und auf die rechtliche Absicherung achtet, kann böse Überraschungen vermeiden.

Käufer sollten sich nicht allein auf den Notar verlassen, sondern insbesondere vor Abgabe eines unwiderruflichen Kaufangebots oder vor Abschluss eines Vorvertrags, mit der Zahlung der verbundenen Kaution, einen spezialisierten Avvocato mit der Prüfung der Immobilie, der Unterlagen, der Verträge und des Kataster- sowie des Grundbuchs beauftragen.

Insbesondere mögliche Eintragungen und deren Folgen für den Kauf und den Käufer aus dem Liegenschaftsregister oder dem Grundbuch können häufig nur von einem spezialisierten Avvocato ermittelt und interpretiert werden. Auch die Eintragung in das Liegenschaftsregister bzw. Grundbuch und die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

4. Warum ist eine rechtliche Begleitung beim Immobilienerwerb in Italien sinnvoll?

Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Italien bietet große Chancen - sei es als privater Rückzugsort, als Feriendomizil oder als langfristige Kapitalanlage. Gerade für Käufer aus dem Ausland bringt dieser Schritt aber auch eine Reihe rechtlicher Besonderheiten mit sich, die sich deutlich vom deutschen Immobilienrecht unterscheiden.

Einsichtnahme und Prüfung für Käufer

Umso wichtiger ist es, sich bei einem solchen Vorhaben auf kompetente Unterstützung verlassen zu können. Avvocato Giorgio Masina und sein erfahrenes Team begleiten seit vielen Jahren deutschsprachige und internationale Mandanten kompetent und persönlich bei Immobilien- und Grundstückskäufen in ganz Italien.

Avvocato Masina und sein Team nehmen Einsicht in die relevanten Register wie Grundbuch, Immobilienregister und Kataster. So können mögliche Risiken wie unklare Eigentumsverhältnisse, bestehende Hypotheken oder andere rechtliche Belastungen frühzeitig erkannt und entsprechend abgesichert werden.

Darüber hinaus prüfen Avvocato Masina und sein Team alle kaufrelevanten Dokumente - vom unwiderruflichen Kaufangebot über den Vorvertrag bis hin zum notariellen Kaufvertrag - und sorgen dafür, dass der gesamte Prozess für den Käufer transparent, nachvollziehbar und rechtlich abgesichert ist.

Rechtssicherheit von Anfang an

Aufgrund seiner sprachlichen und kulturellen Kompetenz sowie seiner profunden Kenntnis des italienischen Rechtssystems ist Avvocato Masina ein verlässlicher Partner für deutschsprachige Käufer, der zwischen Behörden, Notaren, Verkäufern und Banken vermittelt und dabei stets die Interessen seiner Mandanten im Blick behält.

Wer in Italien sicher investieren möchte, ist mit der Begleitung von Avvocato Giorgio Masina und seinem Team bestens beraten - für einen Immobilienkauf ohne böse Überraschungen, aber mit dem guten Gefühl der Rechtssicherheit von Anfang an.

5. Fazit

• Immobilienerwerb in Italien: EU-Bürger - also auch Deutsche - sowie EWR-Staatsangehörige können in Italien uneingeschränkt Immobilien erwerben. Für Käufer aus Nicht-EU-Staaten gilt das Reziprozitätsprinzip: Ein Kauf ist nur möglich, wenn auch italienische Staatsbürger in ihrem Heimatland Immobilien erwerben dürfen.
• Verschiedene Grundstücksarten mit unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten: In Italien gibt es verschiedene Grundstücksarten wie Bauland, Agrarland, Waldgrundstücke oder Erholungsgrundstücke - jeweils mit spezifischen Vorschriften zur Nutzung und Bebaubarkeit. Nicht jedes Grundstück darf bebaut werden, oft sind Genehmigungen oder bestimmte Voraussetzungen (z.B. als Landwirt) erforderlich.
• Kaufabwicklung mit rechtlichen Fallstricken: Der Kauf beginnt oft mit einem bereits verbindlichen Kaufangebot. Wird dieses angenommen, kann es rechtlich bereits als Vorvertrag gelten. Diese Wirkung wird von vielen Käufern unterschätzt. Auch der eigentliche Vorvertrag hat bindende Wirkung und sollte sorgfältig geprüft werden - insbesondere bei Finanzierungsvorbehalten oder Rücktrittsrechten.
• Eigentumsübergang funktioniert meist anders als in Deutschland: Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags geht das Eigentum an der Immobilie in der Regel sofort auf den Käufer über - und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch oder Immobilienregister. In Regionen mit Grundbuchsystem, wie z.B. Südtirol, erfolgt der Eigentumsübergang jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
• Rechtliche Beratung schützt vor teuren Fehlern und bietet Rechtssicherheit: Eine frühzeitige Prüfung durch einen spezialisierten Anwalt - wie Avvocato Giorgio Masina - ist dringend zu empfehlen. Die Kanzlei von Avvocato Masina nimmt Einsicht in Register wie Kataster, Liegenschaftsregister und Grundbuch, prüft Eigentumsverhältnisse und Belastungen und sorgt für die rechtliche Absicherung des gesamten Kaufprozesses - sprachlich, juristisch und organisatorisch.

6. FAQ

Bildquellennachweis: Mikolaj Niemczewski | Canva