Wohnung in Italien kaufen und vermieten - Was deutsche Käufer wissen sollten!

Wer in Italien eine Wohnung kauft, kann diese auch vermieten. Allerdings ist das italienische Mietrecht etwas komplizierter und formalisierter als das deutsche.

Mietverträge müssen einem bestimmten Vertragstyp mit entsprechend festgelegtem Inhalt entsprechen und in Gebieten mit angespannter Wohnungssituation können Mietverträge nicht völlig frei ausgehandelt werden, wenn es entsprechende Regelungen der Städte und Gemeinden gibt.

Darüber hinaus besteht in Italien die Pflicht, den Mietvertrag registrieren zu lassen. Diese Registrierung ist gebührenpflichtig.

Eine solche Regelung kennt z.B. das deutsche Mietrecht nicht. Entweder teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten oder es besteht die Möglichkeit, sich diese Registrierungssteuer durch die Option einer Pauschalversteuerung der Mieteinnahmen zu ersparen.

In diesem Beitrag informiert Avvocato Giorgio Masina über den Kauf einer Wohnung in Italien, die Besonderheiten bei der Vermietung, die in Italien bestehenden Mietvertragsarten und die Möglichkeiten für Vermieter hinsichtlich der Versteuerung der Mieteinnahmen.

Übersicht:

1. Kann ich als Deutscher in Italien eine Wohnung kaufen?
2. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Italien?
3. Welche Besonderheiten gelten bei einem Mietvertrag in Italien?
4. Welche Arten von Mietverträgen gibt es?
5. Wie werden Mieteinnahmen in Italien versteuert?
6. Fazit
7. FAQ

1. Kann ich als Deutscher in Italien eine Wohnung kaufen?

Als deutscher Staatsbürger können Sie in Italien Wohnungen, Häuser und andere Immobilien kaufen. Alle EU-Bürger/EWR-Bürger können in Italien ohne Einschränkungen Immobilien erwerben. Als Deutscher benötigen Sie lediglich eine italienische Steuernummer (Codice fiscale), die Sie selbst oder mit Hilfe eines italienischen Rechtsanwalts beim örtlich zuständigen Finanzamt (agenzia delle entrate) oder bei den italienischen Auslandsvertretungen beantragen können.

Vermietauflagen in Südtirol

Wenn Sie eine Wohnung in Südtirol erwerben wollen, können bestimmte Auflagen hinsichtlich der Nutzung bestehen. Handelt es sich um eine konventionierte Wohnung, dürfen Sie diese nicht selbst als Wohnsitz oder Ferienwohnung nutzen. Die gesetzlichen Vermietungsbestimmungen sehen vor, dass eine konventionierte Wohnung nur an Personen vermietet werden darf, die in Südtirol oder in der Provinz Bozen wohnen oder arbeiten. Der Erwerb einer solchen Wohnung ist jedoch ohne Einschränkungen und Auflagen möglich.

Mehr zum Erwerb von Wohnungen in Südtirol, lesen Sie in diesem Beitrag.

2.  Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Italien?

Während in Deutschland beim Kauf einer Immobilie die Grunderwerbsteuer anfällt, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt, setzt sich die italienische Grunderwerbsteuer aus drei verschiedenen Steuern zusammen: Der Registersteuer (imposta di registro), der Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) und der Katastersteuer (imposta catastale).

Registersteuer ist von mehreren Faktoren abhängig

Die Registersteuer bzw. Grunderwerbsteuer wird anhand mehrerer Faktoren berechnet. Eine Rolle spielt, wofür die Immobilie genutzt werden soll (Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Investitionsobjekt) und von wem sie gekauft wird (Privatverkäufer oder Bauträger). Steht beim Kauf die Vermietung im Vordergrund, fällt die gleiche Grunderwerbsteuer (Registersteuer) an wie bei einem Zweitwohnsitz. Diese beträgt 9 % des Katasterwertes der Immobilie bei einem privaten Verkäufer (für den Erstwohnsitz nur 2%).

Beim Kauf einer Wohnung von einem Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer (Registersteuer) an, jedoch die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % des Kaufpreises (für den Erstwohnsitz nur 4%). Der Katasterwert einer Immobilie ist nicht der Kaufpreis, sondern ein Wert, der anhand bestimmter Faktoren ermittelt wird (regionale Unterschiede möglich) und in der Regel unter dem Kaufpreis liegt.

Neben der Registersteuer fallen die Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) und die Katastersteuer (imposta catastale) an. Beide werden ebenfalls vom Katasterwert der Immobilie berechnet und betragen 1 % (Katastersteuer) bzw. 2 % (Hypothekensteuer). Für beide gilt eine Mindeststeuer von jeweils 50 Euro.

Mehr zum Erwerb von Immobilien am Beispiel eines Hauses in Italien lesen Sie in diesem Beitrag.

3. Welche Besonderheiten gelten bei einem Mietvertrag in Italien?

Die Vermietung einer Wohnung in Italien und der Mietvertrag in Italien (contratto d’affitto oder contratto di locazione) weisen im Vergleich zum deutschen Mietvertragsrecht einige Besonderheiten auf.

Registrierung des Mietvertrages

Wer in Italien eine Wohnung gekauft hat und diese vermieten möchte, muss einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Wurde der Vertrag nach einem in Italien üblichen Vertragstyp abgeschlossen, verschwindet der Vertrag nicht einfach in der Schublade. Als Vermieter ist man verpflichtet, den Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen registrieren zu lassen, sofern die Laufzeit mehr als 30 Tage beträgt. Zuständig dafür ist das örtliche Finanzamt (Agenzia delle Entrate). 

Regierungssteuer und Stempelsteuer

Bei der Registrierung wird zum einen eine Beurkundungssteuer/Stempelsteuer für jedes Vertragsexemplar fällig. Diese beträgt 16 Euro pro 100 Zeilen oder pro 4 Seiten. Zum anderen - und viel wichtiger - ist es, eine Registrierungssteuer (imposta di registro) zu entrichten. Diese beträgt 2% der Jahresmiete, mindestens jedoch 68 Euro pro Jahr. 

Mögliche Ermäßigung

Bei regulierten Mietverträgen (contratto di locazione a canone concordato) wird die Registrierungssteuer nur auf 70% der Jahresmiete berechnet und bietet somit einen gewissen Rabatt für Vermieter und Mieter. Die Beurkundungssteuer/Stempelsteuer entfällt in der Regel ganz.

Wird auf den Vertrag die Einheits- oder Pauschalsteuer (cedolare secca) angewendet, dann befreit dies von der Beurkundungssteuer/Stempelsteuer sowie der Registrierungssteuer.

Professionelle Hilfe durch Avvocato

Aufgrund der Besonderheiten und der behördlichen Formalitäten empfiehlt sich die Beratung und Vertretung durch einen Avvocato. Avvocato Giorgio Masina kennt die Besonderheiten des italienischen Mietrechts und berät Sie zu Mietverträgen, kümmert sich um Ihre Steuernummer und übernimmt für Sie die Registrierung von Mietverträgen. Avvocato Giorgio Masina berät Sie auch bei der Ausarbeitung und Gestaltung von Mietverträgen sowie bei der Abwicklung und dem Kauf von Wohnungen in Italien.

4. Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Sowohl in Deutschland als auch in Italien werden Mietverträge schriftlich abgeschlossen. Mündliche Mietverträge sind in Italien grundsätzlich nicht möglich, während das deutsche Mietrecht einen solchen Zwang nicht kennt und mündliche Mietverträge grundsätzlich als zulässig anerkennt.

Während in Deutschland nur zwischen befristeten und unbefristeten Wohnraummietverträgen unterschieden wird, kennt das italienische Recht 4 verschiedene Arten von Mietverträgen (contratto d’affitto oder contratto di locazione):

Freier Mietvertrag

Beim "freien Mietvertrag" (contratto ordinario a canone libero), auch 4+4-Vertrag genannt, ist die Laufzeit (decorrenza) des Vertrages gesetzlich geregelt. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 4 Jahren und verlängert sich automatisch um weitere 4 Jahre, wenn er nicht 6 Monate vor Ablauf der Laufzeit oder einer anderen vertraglich vereinbarten Frist gekündigt wird.

Bei Vorliegen "schwerwiegender Gründe" (gravi motivi) kann der Mieter den Vertrag auch vorzeitig kündigen. Nach Ablauf von 8 Jahren können beide Parteien den Vertrag ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 6 Monaten zum Vertragsende kündigen (disdetta). Andernfalls verlängert sich der Vertrag automatisch um weitere 4+4 Jahre.

Der Mietzins kann zwischen den Mietparteien frei ausgehandelt werden. Eine Erhöhung des Mietzinses ist nur jährlich und um einen vom italienischen Statistikamt (ISTAT) festgelegten Inflationsindex möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Regulierter bzw. konventionierter Mietvertrag

Bei einem regulierten bzw. konventionierten Mietvertrag (contratto di locazione a canone concordato), auch 3+2-Vertrag genannt, ist nicht nur die Laufzeit, sondern auch der Mietpreis festgelegt und kann nicht zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden. Der Mietpreis wird in der Regel auf kommunaler Ebene mit einer Mindest- und einer Höchstmiete festgelegt. Solche Mietverträge sind vor allem in Städten und Gemeinden mit einer angespannten Wohnsituation vorgeschrieben.

Der Vertrag hat eine Laufzeit von 3 Jahren und verlängert sich automatisch um weitere 2 Jahre, wenn er nicht 6 Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit oder einer anderen vertraglich vereinbarten Frist unter Angabe von Gründen gekündigt wird. Nach 5 Jahren kann der Vertrag von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Andernfalls verlängert sich der Vertrag automatisch um weitere 3+2 Jahre. Eine jährliche Erhöhung des Mietzinses um den vom italienischen Statistikamt (ISTAT) festgelegten Inflationsindex ist möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Festlegung des Mietzinses durch die Gemeinden soll die Mieter vor Wucher schützen. Im Gegenzug erhalten die Vermieter Steuervergünstigungen.

Kündigungen bei freien und regulierten Mietverträgen

Vermieter haben die Möglichkeit, den Mietvertrag unter Angabe von Gründen nach 4 Jahren bei freiem Mietvertrag und nach 3 Jahren bei reguliertem Mietvertrag zu kündigen. Der Vermieter muss die Wohnung dann für den in der Kündigung angegebenen Zweck innerhalb von 12 Monaten nutzen. Nutzt der Vermieter die Wohnung nicht zu dem angegebenen Zweck, hat der Mieter entweder Anspruch auf Schadenersatz (risarcimento del danno) oder der Vertrag lebt zu den alten Bedingungen wieder auf.

Kündigungen und Mieterhöhungen müssen per Einschreiben (raccomandata) innerhalb der gesetzlichen Frist von 6 Monaten vor Vertragsende oder einer anderen im Vertrag festgelegten Frist erklärt werden.

Transitorischer Mietvertrag

Der transitorische Mietvertrag oder Zeitmietvertrag (contratto di locazione ad uso transitorio) wird zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen, wenn nur ein vorübergehender Bedarf (esigenze temporanee) an einer Wohnung besteht. Die Mietdauer liegt zwischen einem und 18 Monaten. Der Bedarf muss nachgewiesen werden können, z.B. ein beruflicher Auslandsaufenthalt oder eine vorübergehende Versetzung. In den meisten Fällen kann die Miete zwischen den Mietparteien frei vereinbart werden. Anders verhält es sich in Städten und Gemeinden, in denen Mindest- und Höchstmieten festgelegt sind (ähnlich dem regulierten Mietvertrag).

Liegen die Voraussetzungen für die Befristung weiterhin vor, kann die Befristung zu den gleichen Bedingungen verlängert werden. Auch dieser Bedarf muss nachgewiesen werden. Ohne Nachweis kann der Vertrag als freier Mietvertrag oder als 4+4-Vertrag weitergeführt werden.

Mietvertrag für Studenten

Für Studenten gibt es einen speziellen Mietvertragstyp (contratto transitorio per studenti universitari). Dieser hat eine Laufzeit zwischen 6 und 36 Monaten. Der Vertrag kann auch von mehreren Studenten (Studentengruppen, wie z.B. Wohngemeinschaften) oder vom Amt für Hochschulförderung geschlossen werden. Auch in diesem Fall ist die Miete auf die kommunalen Mindest- und Höchstmieten begrenzt.

Nach Ablauf der Befristung verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn der Student noch an der örtlichen Hochschule immatrikuliert ist. Kündigungen einzelner Studenten einer Studentengruppe betreffen nur den Mietvertrag des einzelnen Studenten, nicht den der Studentengruppe. Wenn die Studentengruppe kündigen möchte, muss jeder einzelne Student selbst kündigen.

5. Wie werden Mieteinnahmen in Italien versteuert?

Wenn Sie in Italien eine Wohnung gekauft haben und diese vermieten, erzielen Sie damit zumeist Mieteinnahmen. Wie auch in Deutschland müssen diese italienischen Einkünfte versteuert werden. Sowohl in Italien als auch in Deutschland unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer.

Versteuerung der Mieteinnahmen in Italien oder in Deutschland

Nun stellt sich die Frage, wo die Einkünfte aus der Vermietung zu versteuern sind, wenn Sie selbst in Deutschland wohnen und eine Wohnung in Italien vermieten. Steuerlich sind drei Szenarien denkbar: Versteuerung in Italien, Versteuerung in Deutschland oder Versteuerung in beiden Ländern. Theoretisch ist es möglich, dass die italienischen Einkünfte zunächst in Italien und dann diese Einkünfte nochmals in Deutschland versteuert werden müssen.

Eine solche Doppelbesteuerung ist jedoch durch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Italien und Deutschland ausgeschlossen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen ausschließlich in Italien der italienischen Einkommensteuer (IRPEF) mit einem progressiven Steuersatz, der sich nach der Höhe der Einkünfte richtet und von 23 % auf 43 % ansteigt. Diese in Italien versteuerten Einkünfte müssen in Deutschland nicht nochmals versteuert werden.

Einheits- / Pauschalsteuer statt Einkommenssteuer

Anstatt die Mieteinnahmen nach der italienischen Einkommensteuer zu versteuern, kann auch die Pauschalbesteuerung (cedolare secca) in Anspruch genommen werden. Eine solche Pauschalbesteuerung sieht vor, dass nur ein Steuersatz von 10% oder 21% auf die Mieteinnahmen angewendet wird. Der Steuersatz von 21% kann auf alle freien Mietverträge (4+4 Verträge) angewendet werden. Liegt ein regulierter oder konventionierter Mietvertrag vor, z.B. in Gebieten mit angespannter Wohnungssituation, beträgt der Steuersatz nur 10%. Darüber hinaus ist bei der Registrierung des Mietvertrages weder die Beurkundungssteuer/Stempelsteuer noch die Registrierungssteuer zu entrichten.

Im Gegensatz zur Einkommensteuererklärung können bei der Anwendung der Pauschalsteuer keine Abzüge geltend gemacht werden. Außerdem ist während der Laufzeit des Mietvertrags keine Mieterhöhung möglich, auch nicht nach dem Inflationsindex des ISTAT.

Um von der Pauschalbesteuerung profitieren zu können, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Auch dies ist nur per Einschreiben möglich und zulässig.

Mehr zu unseren Leistungen im italienischen Immobilienrecht erfahren Sie hier.

6. Fazit

• Mietrecht und Vertragsarten: Das italienische Mietrecht ist komplizierter als das deutsche. Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, darunter den freien Mietvertrag (4+4 Jahre), den regulierten Mietvertrag (3+2 Jahre), den Zeitmietvertrag (bis zu 18 Monate) und den speziellen Mietvertrag für Studenten (6-36 Monate).
• Registrierungspflicht für Mietverträge: Mietverträge müssen in Italien innerhalb von 30 Tagen beim örtlichen Finanzamt registriert werden. Die Registrierung ist gebührenpflichtig und erforderlich, wenn die Dauer des Mietvertrages mehr als 30 Tage beträgt. Die anfallenden Abgaben werden in der Regel zwischen Mieter und Vermieter geteilt.
• Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf: Beim Kauf einer Immobilie in Italien fallen verschiedene Steuern an, darunter die Registersteuer, die Hypothekensteuer und die Katastersteuer (vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer), die sich nach dem Katasterwert der Immobilie richtet. Die Höhe der Steuern richtet sich nach der Nutzung der Immobilie (Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Anlageobjekt) und danach, von wem die Immobilie erworben wurde (privater Verkäufer oder Bauträger).
• Besteuerung von Mieteinnahmen: Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Italien unterliegen der italienischen Einkommensteuer (IRPEF) mit einem progressiven Steuersatz von 23% bis 43%. Alternativ kann eine Pauschalsteuer (cedolare secca) von 10% oder 21% gewählt werden, je nach Art des Mietvertrages. Die Pauschalbesteuerung schließt Mieterhöhungen aus, erspart aber die Gebühren für die Registrierung des Mietvertrages.
• Besondere Bestimmungen in Südtirol: Beim Erwerb von Immobilien in Südtirol können besondere Bestimmungen gelten. Konventionierte Wohnungen dürfen nur an Personen vermietet werden, die in Südtirol wohnen oder arbeiten. Eine Nutzung als Ferienwohnung für einen deutschen Käufer ist meist nicht möglich.

7. FAQ

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