Ferienwohnung in Italien kaufen: 3 Fragen und Antworten
Wenn Sie eine Ferienwohnung in Italien kaufen möchten, müssen Sie neben den Eigenheiten des italienischen Immobilienrechts auch einiges zum Thema Zweitwohnsitzsteuer beachten.
Zwar gibt es anders als in Deutschland in Italien keine echte Zweitwohnsitzsteuer. Jedoch wird die Grundsteuer meist dann nicht erhoben, wenn man seinen Erstwohnsitz in Italien begründet hat.
Da Ferienwohnungen jedoch selten als Erstwohnsitz genutzt werden und man in einer solchen Wohnung eher seine Ferien verbringt, wird die Grundsteuer meist anfallen. Doch wie hoch ist die italienische Grundsteuer? Und wie setzt sie sich zusammen?
Giorgio Masina ist italienischer Anwalt und berät u.a. deutsche Interessenten, die sich für den Kauf einer italienischen Ferienwohnung interessieren. In diesem Beitrag beantworten wir drei Fragen über den Kauf einer Ferienwohnung in Italien und informieren über die steuerlichen Besonderheiten bei der Grundsteuer für Zweitwohnsitze.
Übersicht:
- Was muss man beachten, wenn man in Italien eine Ferienwohnung kauft?
- Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer in Italien?
- Was kostet eine Ferienwohnung in Italien?
1. Was muss man beachten, wenn man in Italien eine Ferienwohnung kauft?
Der Immobilienkauf zwischen Deutschland und Italien weist einige Unterschiede und Besonderheiten auf. Während die Eigentumsübertragung in Deutschland durch die Auflassung, einem notariellen Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, und die Eintragung ins Grundbuch geschieht, ist dies in Italien anders.
Auch in Italien muss der Kaufvertrag einer Immobilie, also auch einer Ferienwohnung, durch einen Notar öffentlich beurkundet werden. Dies reicht für den Übergang des Eigentums bereits aus. Mit dem notariellen Kaufvertrag wird dann auch der Kaufpreis sofort fällig. Eine Eintragung ins Grundbuch oder Liegenschaftsregister wird zwar trotzdem vorgenommen, ist für den Eigentumsübergang nicht notwendig.
Kaufversprechen kann verbindlich sein
Zumeist kommen in Italien Immobilienkäufe durch einen Immobilienmakler zustande. Hier sollte man darauf achten, dass dieser auch bei der Industrie- und Handelskammer eingetragen ist. Möchte man z.B. eine Ferienwohnung erwerben, muss man zumeist ein schriftliches Kaufangebot abgeben. Dieses Kaufangebot kann bereits verbindlich sein und zum Kauf der Immobilie verpflichten.
Vor der Abgabe dieses Kaufversprechens sollte man sich daher sicher sein, die Ferienwohnung kaufen zu wollen, und eventuelle Finanzierungen einer Ferienwohnung auch vorher geklärt haben.
Kommt nach der Abgabe des Kaufversprechens kein Kauf zustande bzw. Tritt der Käufer vom Kaufversprechen zurück, sind eventuelle Strafzahlungen oder Schäden auszugleichen.
2. Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer in Italien?
Hat man in Italien eine Ferienwohnung erworben, kommen ähnlich wie in Deutschland laufende Kosten auf den neuen Eigentümer zu.
Dazu zählt die jährliche Grundsteuer für die Ferienwohnung. Die Bezeichnungen für die Grundsteuer in Italien haben sich in den letzten 15 Jahren häufiger geändert und die Abkürzungen wechselten.
Bis 2012 gab es die Grundsteuer (imposta comunale sugli immobili), die mit ICI abgekürzt wurde. 2012 wurde eine Immobiliensteuer, abgekürzt IMU (imposta municipale unica), eingeführt. Ab 2014 wurde die damalige IMU durch die einheitliche Kommunalsteuer, abgekürzt IUC (imposta unificata comunale), als Einkommens- und Liegenschaftssteuer ersetzt.
Grundsteuer in Italien – imposte municipale unica – IMU
Seit 2020 wird wieder die Grundsteuer, die mit IMU abgekürzt wird, genutzt. IMU steht für "imposta municipale unica". Die IMU ist in zwei gleichen Raten fällig. Sie ist am 16. Juni und am 16. Dezember zu zahlen.
Verlegt man seinen Erstwohnsitz (prima casa) in die erworbene Immobilie, fallen keine Grundsteuern an. Ausnahme sind hier Luxusimmobilien. Luxusimmobilien sind meist Villen, Anwesen, Herrenhäuser oder Schlösser, die eine Wohnfläche von mehr als 230 m2 aufweisen, über einen großen Garten verfügen, Wohnräume für Dienstpersonal aufweisen etc. Solche Immobilien sind meist im Grundbuch mit den Kategorien A/1, A/8 oder A/9 eingestuft.
Ferienwohnung sind meist grundsteuerpflichtig
Wenn Ferienwohnungen nicht als Wohnsitz genutzt werden (Zweitwohnsitz reicht eigentlich), fällt die IMU an. Berechnungsgrundlage der IMU ist der Katasterwert einer Ferienwohnung. Dieser Wert ist meist deutlich niedriger als der Kaufpreis.
Die IMU beträgt seit 2020 0,86 %, auch oft als 8,6 % ausgedrückt, des Katasterwertes. Es handelt sich bei der IMU um eine kommunale Steuer, so dass die einzelnen Kommunen bei der Höhe der Grundsteuer einen gewissen Spielraum haben.
Die Kommunen können mit ihrem Hebesatz weitere 0,28 % oder 2,8 % auf die IMU aufschlagen, so dass die IMU ein Maximum von 1,04 % oder 11,4 % betragen kann.
Daher kann der Steuersatz der IMU von Kommune zu Kommune variieren. Dies ist vergleichbar mit den kommunalen Hebesätzen der Grundsteuer in Deutschland, bei denen die Kommunen auch Spielraum hinsichtlich der Höhe haben. Oft ist es teurer als in Deutschland.
Steuervergünstigungen bei der IMU
Steuervergünstigungen gibt es, wenn man als Eigentümer z.B. seine Kinder oder Eltern in einer Ferienwohnung wohnen lässt. Dann werden nur 50 % der IMU veranschlagt.
Vermietet man eine Ferienwohnung, verringert sich die IMU um 25 %. Steuerermäßigungen von 50 % sind auch möglich für Immobilien mit historischem oder künstlerischem Wert. Auch dann, wenn eine Ferienwohnung nicht bewohnt, baufällig und nicht bewohnbar ist oder als unsicher eingestuft wird, wird die IMU um 50 % gesenkt.
Steuerpflichtige
Steuerpflichtig sind in Italien zum einen die Eigentümer der Ferienwohnung, Immobilie oder eines Grundstücks. Zum anderen auch die Inhaber von dinglichen Rechten wie dem Nießbrauchsrecht oder einem Wohnrecht.
TASI – Servicesteuer
Durch die Änderungen im Bereich der Grundsteuer im Jahr 2020 wurde die IMU um die Abgaben für die Servicesteuer TASI von 0,76 % bzw. 7,6 % auf 0,86 % bzw. 8,6 % erhöht. Bei der TASI handelt es sich um eine Servicesteuer.
TASI steht für "tassa sui servizi indivisibili". Auch dabei handelt es sich um eine kommunale Abgabe. TASI beinhaltet z.B. die Kosten für die öffentliche Beleuchtung und die Instandhaltung des Abwassersystems sowie die Instandhaltung öffentlicher Einrichtungen.
Die Beträge der TASI sind seit 2020 in der IMU inkludiert.
TARI – Abfallgebühren
Kauft man in Italien eine Ferienwohnung, sind neben den laufenden Kosten wie Strom, Heizung, Wasser, etc. sowie der Grundsteuer (IMU) noch als weitere kommunale Abgabe die Abfallgebühren (TARI) zu zahlen. TARI bedeutet "tassa sui rifiuti" und muss von allen Eigentümern gezahlt werden.
Dabei berechnet sich TARI aus der Wohnfläche und der Anzahl der Bewohner. Da die Abfallgebühren kommunale Abgaben sind, sind weitere Berechnungsfaktoren, die von den Kommunen festgelegt werden, möglich.
Interessieren Sie sich für den Kauf einer italienischen Immobilie?
3. Was kostet eine Ferienwohnung in Italien?
Neben dem Kaufpreis für eine Ferienwohnung müssen auch in Italien Steuern und sonstige Kosten für den Erwerb gezahlt werden.
Die Grunderwerbsteuer wird in Italien als "imposta sugli acquisti immobiliari" bezeichnet und setzt sich aus drei verschiedenen Steuern zusammen: die Registersteuer (imposta di registro), die Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) und die Katastersteuer (imposta catastale).
Bei der Registersteuer wird zwischen dem Erstwohnsitz und dem Zweitwohnsitz unterschieden. Da es sich bei einer Ferienwohnung meist nicht um einen Erstwohnsitz (prima casa) handelt, sondern um einen Zweitwohnsitz (seconda casa), fällt eine höhere Registersteuer an.
Während die Registersteuer bei einem Kauf einer Immobilie als Erstwohnsitz lediglich 2 % vom Katasterwert beträgt, beträgt die Registersteuer bei dem Kauf einer Immobilie als Zweitwohnsitz 9 % des Katasterwertes. Dies bezieht sich auf den Verkauf zwischen Privatpersonen.
Bei einem Kauf einer Immobilie von einer Gesellschaft oder einem Unternehmen fallen 4 % bzw. 10 % (Zweitwohnsitz) Registersteuer an.
Weitere Kaufnebenkosten
Zu den Grunderwerbsteuern kommen noch Kosten für den Notar, einen Übersetzer sowie die Provision des Immobilienmaklers.
Bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages muss der Käufer rechtssicher italienisch sprechen können. Ansonsten muss die Unterzeichnung durch einen Übersetzer begleitet werden.
Diese Kosten kann man jedoch ersparen, wenn man einen italienischen Anwalt mit der Unterzeichnung und dem Erwerb der Ferienwohnung bevollmächtigt.
Als italienischer Anwalt kann Avvocato Giorgio Masina für deutsche Käufer einen solchen notariellen Kaufvertrag unterzeichnen und darüber hinaus den Notarvertrag für den Käufer prüfen und weitere Unwägbarkeiten und Risiken beim Immobilienerwerb in Italien aus der Welt schaffen.
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