Haus in Italien kaufen
Möchte man ein Haus in Italien kaufen, sind einige Dinge zu beachten, da sich das italienische Immobilienrecht vom deutschen Immobilienrecht in einigen entscheidenden Punkten unterscheidet.
Giorgio Masina ist italienischer Anwalt und berät u.a. deutsche Interessenten, die sich für den Kauf einer italienischen Immobilie interessieren. In diesem Beitrag informieren wir über den Hauskauf in Italien und seine Besonderheiten.
Übersicht:
- Kann man als Deutscher ein Haus in Italien kaufen?
- Was muss ich beachten, wenn ich in Italien ein Haus kaufe?
- Wie kann ein italienischer Anwalt beim notariellen Kaufvertrag unterstützen?
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Italien?
1. Kann man als Deutscher ein Haus in Italien kaufen?
Für Deutsche ist es in Italien problemlos möglich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu erwerben. Da Italien Mitglied der Europäischen Union ist, gibt es keine Beschränkungen bei dem Erwerb von Immobilien.
Notwendig ist ledig die Beantragung einer italienischen Steuernummer (Codice fiscale). Diese kann bei den örtlichen italienischen Behörden, z.B. an dem Ort, an dem die Immobilie gelegen ist, oder bei einer der italienischen Auslandsvertretungen, wie z.B. die italienische Botschaft in Deutschland, beantragt werden.
Dies übernimmt Avvocato Giorgio Masina gerne für Sie.
2. Was muss ich beachten, wenn ich in Italien ein Haus kaufe?
Da das italienische Immobilienrecht nicht wie das deutsche Immobilienrecht funktioniert, gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Dies bezieht sich vor allem auf die schriftlichen Kaufangebote, den Vorvertrag und die Eigentumsübertragung sowie den notariellen Kaufvertrag.
Das Kaufangebot bzw. Kaufversprechen
In Italien wird der Erwerb von Immobilien häufig durch einen Makler vermittelt. Haben deutsche Käufer ein Interesse daran, eine Immobilie zu kaufen, wird zumeist ein schriftliches Kaufangebot abgegeben. Hierbei lassen sich zwei unterschiedliche Formen des Kaufangebots unterscheiden: das widerrufliche und das unwiderrufliche.
Hat man ein unwiderrufliches Kaufangebot (proposta irrevocabile di acquisto) unterzeichnet, ist man zum Kauf der Immobilie verpflichtet, wenn der Verkäufer das Angebot annimmt. In einem unwiderruflichen Kaufangebot wird der Kaufpreis angeboten und meist eine Frist zur Zustimmung oder Ablehnung des Verkäufers gesetzt. Innerhalb der Frist kann sich der Verkäufer frei entscheiden, ob er dies annimmt, ob er dies ablehnt oder ob er ein anderes Angebot annimmt. Der Käufer ist für die gesetzte Frist an sein Angebot gebunden.
Nimmt der Verkäufer das Angebot an, wird das Angebot praktisch zu einem Vorvertrag (contratto preliminare). Weil das unwiderrufliche Kaufangebot bereits zum verpflichtenden Kauf der Immobilie führen kann, sollte das Kaufangebot bereits die wichtigsten und entscheidenden Klauseln und Bedingungen sowie für den Käufer wesentlichen Punkt enthalten. Sind sich Verkäufer und Käufer über den Kauf der Immobilie durch das Kaufangebot einig, kann aber auch ein weiterer Vorvertrag aufgesetzt werden, der die Bedingungen konkretisiert.
Neben dem unwiderruflichen Kaufangebot gibt es auch das widerrufliche Kaufversprechen (proposta di acquisto).
Der Vorvertrag
Wenn man in Deutschland ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, ist es nicht die Regel einen Vorvertrag abzuschließen. In einigen Fällen, wenn z.B. bestimmte Bedingungen noch geklärt werden müssen, wird aber auch in Deutschland ein Vorvertrag abgeschlossen.
Das unwiderrufliche Kaufversprechen des Käufers (proposta irrevocabile di acquisto) kann durch die Annahme des Verkäufers zu einem bindenden Vorvertrag werden. Käufer und Verkäufer können aber auch einen separaten Vorvertrag schließen.
Der Vorvertrag (Preliminare di compravendita oder contratto preliminare di compra vendita) enthält, ähnlich wie der Kaufvertrag, alle Details zu der zu verkaufenden Immobilie und den beiden Parteien. Man kann den Vorvertrag als „kleinen Notarvertrag“ bezeichnen, der nach Abschluss der Registrierung beim italienischen Finanzamt bedarf.
Unterzeichnet man den Vorvertrag, verpflichtet man sich zum Kauf bzw. zum Abschluss eines endgültigen Kaufvertrages, wenn man dies nicht bereits über das unwiderrufliche Kaufversprechen getan hat.
In einem Vorvertrag werden z.B. geregelt:
- genaue Bezeichnung der Parteien inkl. Anschrift
- genaue Bezeichnung des Kaufobjektes mit Katasterbezug
- Kaufpreis
- Zahlungsmodalitäten
- Datum des notariellen Kaufvertrages
- Lastenfreiheit des Kaufobjektes sowie die Bestätigung, dass keine Hypotheken bestehen bzw. Verpflichtung des Verkäufers eventuelle Hypotheken löschen zu lassen
- Zustand des Kaufobjekts und eventuelle Besonderheiten der Immobilie
Im deutschen Immobilienrecht wird zum Schutz des Käufers eine sog. Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Damit kann der Verkäufer eine Immobilie nicht mehrfach verkaufen oder Belastungen wie Hypotheken eintragen lassen. Es gibt allerdings in Italien das Liegenschaftsregister.
Gerade wenn die Zeitspanne zwischen Abschluss des Vorvertrags und des notariellen Kaufvertrages länger ist, kann man den Vorvertrag mit Anmerkung in das Liegenschaftsregister eintragen lassen. Dies empfiehlt sich zur Vorbeugung, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehrfach verkaufen kann oder der Käufer bei der Insolvenz des Verkäufers geschützt ist.
Der notarielle Kaufvertrag und die Eigentumsübertragung
Ähnlich wie in Deutschland muss auch in Italien der Kaufvertrag einer Immobilie vor einem Notar geschlossen werden. In Deutschland wird der Käufer erst dann neuer Eigentümer der Immobilie, wenn zum einen die Auflassung erklärt wurde (Abschluss des notariellen Kaufvertrages) und zum anderen der Käufer in das Grundbuch eingetragen ist. Dies ist in Italien jedoch anders.
Mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages (Rogito oder Atto notarile di compravendita) wird der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie und der Kaufpreis wird fällig. Die Wahl des Notars liegt beim Käufer, ähnlich wie in Deutschland.
Der Notar ist verpflichtet, die Registrierung des Grundstücks im Liegenschaftsregister zu überprüfen. Außerdem muss der Notar überprüfen, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist, ob der Verkäufer zur Veräußerung berechtigt ist und ob die Immobilie im Katasterregister eingetragen ist sowie die baurechtliche Situation. Gerade letzteres soll vermeiden, dass Immobilien veräußert werden, die ohne Baugenehmigung (Schwarzbau) errichtet worden sind.
Interessieren Sie sich für den Kauf einer italienischen Immobilie?
3. Wie kann ein italienischer Anwalt beim notariellen Kaufvertrag unterstützen?
Um den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen zu können, muss der Käufer entweder rechtssicher italienisch sprechen, ein Dolmetscher muss übersetzen oder ein Dritter, z.B. ein italienischer Anwalt, wurde vom Käufer bevollmächtigt, um die Immobilie für ihn zu erwerben.
Avvocato Giorgio Masina kann als Bevollmächtigter für den Käufer einen solchen notariellen Kaufvertrag unterzeichnen. Käufer sparen sich durch eine Mandatierung die Kosten für die Übersetzung des Kaufvertrages auf Deutsch sowie das Honorar eines Dolmetschers.
Außerdem kann ein Avvocato den Notarvertrag für den Käufer prüfen und weitere Unwägbarkeiten und Risiken beim Immobilienerwerb in Italien aus der Welt schaffen.
4. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Italien?
Wird eine Immobilie verkauft, fällt sowohl in Deutschland als auch in Italien die Grunderwerbsteuer an. In Deutschland bestimmten die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer. Diese liegt zwischen 3,5% und 6,5% und bezieht sich in Deutschland auf den Kaufpreis der Immobilie.
- Die Grunderwerbsteuer (imposta sugli acquisti immobiliari) setzt sich in Italien aus drei verschiedenen Steuern zusammen:
- Registersteuer (imposta di registro)
- Hypothekensteuer (imposta ipotecaria)
- Katastersteuer (imposta catastale)
Die Registersteuer (imposta di registro) wird entweder vom Kaufpreis oder vom Katasterwert der Immobilie berechnet. Bei Verkauf einer Wohnimmobilie unter Privatpersonen kann auch der deutlich geringere Katasterwert als Berechnungsgrundlage der Registersteuer herangezogen werden. Die Registersteuer ist außerdem davon abhängig, ob die Immobilie als Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz erworben wurde.
Hat man die Immobilie von einer Privatperson als Erstwohnsitz erworben, beläuft sich die Registersteuer auf 2% des Katasterwertes; bei Erwerb von einer Privatperson als Zweitwohnsitz werden 9% vom Katasterwert als Registersteuer fällig.
Die Hypothekensteuer und die Katastersteuer betragen jeweils 50 Euro bei Erwerb von einer Privatperson oder jeweils 200 Euro bei Erwerb der Immobilie von einem Unternehmen.
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